“In questa prima parte dell’anno contrassegnata dalla pandemia da Covid-19, il mercato milanese è stato investito da una decisa contrazione delle compravendite, dall’indebolimento della domanda e da una leggera contrazione dei prezzi. Lo shock di domanda e offerta indotto dalla pandemia ha colpito con modalità analoghe sia il segmento residenziale, sia il segmento degli immobili per l’impresa” – è quanto emerge dall’analisi del 2° Osservatorio Immobiliare 2020 di Nomisma.
Il mercato immobiliare residenziale che aveva chiuso il 2019 con un +3% annuo dei prezzi nel primo semestre 2020 ha registrato una leggera flessione dei prezzi (-0,4% su base semestrale). Rispetto ai prezzi di compravendita i canoni flettono di più (-0,9% su base semestrale), e con una maggiore accentuazione nei due mercati estremi, quello delle zone di pregio (-2,1% su base semestrale) e delle periferie (-1,4%). Il lockdown ha causato un allungamento dei tempi di vendita e di locazione (3,3 mesi per la vendita che si sommano ai 3,9 mesi pre lockdown e 3,1 mesi per la locazione da sommare ai 2 mesi pre pandemia). Lo sconto praticato sul prezzo per gli immobili in vendita si attesta all’8,5%, mentre i rendimenti lordi da locazione al 4,9%.
Il comparto non residenziale nel primo trimestre 2020 la battuta d’arresto ha investito tutti i comparti, ma con un’intensità maggiore per il commerciale che ha perso quote significative di mercato. In particolare, gli operatori hanno segnalato un calo della domanda di uffici e negozi, sia destinati all’acquisto che alla locazione, mentre l’offerta si è mantenuta stazionaria. Considerando il mercato degli uffici i prezzi nel semestre hanno subito una leggera flessione (-0,4% su base semestrale), e le locazioni in essere in parte sono state soggette alla rinegoziazione dei canoni, fenomeno che secondo Nomisma potrebbe accentuarsi nei prossimi mesi. A fronte di difficoltà economiche da parte delle aziende – per l’istituto di ricerca – potrebbero verificarsi situazioni di morosità o inesigibilità dei canoni; in alcuni casi il ricorso allo smartworking potrebbe diventare permanente con un conseguente minore utilizzo degli spazi a uso ufficio e disdetta dei contratti di locazione in essere.
Nel comparto dei negozi – invece – è in corso un lento processo di ritorno alle unità di vendita di prossimità che dovrebbe comportare un ridimensionamento delle superfici di vendita e, contestualmente una nuova spinta alla digitalizzazione con ricadute sulla gestione degli spazi e dell’offerta commerciale. Nel primo semestre dell’anno tengono i prezzi centrali (+0,2%), mentre si riducono leggermente nelle altre localizzazioni, con una media cittadina che si attesta sul -0,6%. Anche i canoni si ridimensionano, ma a tassi molto contenuti (-0,3%) che potrebbero crescere di intensità nel secondo semestre dell’anno a causa dell’inasprimento delle difficoltà economiche di famiglie e imprese.
